Változhat a THM kiszámítása, mit jelent ez a hiteligénylők számára?
2023. április 4-én társadalmi egyeztetésre bocsátottak egy tervezetet, amely alapján a THM-plafon értékének kiszámítását megváltoztatják, pontosítják. Talán a pontosítás a helyes kifejezés, ugyanis a teljes hiteldíj mutató maximum értékének meghatározását már egy korábban kihirdetett rendelet alapján módosították. Ennek értelmében a fedezeti ingatlanra kötött vagyonbiztosítás díját bele kell számolni a THM plafon értékébe abban az esetben, ha a biztosítást a pénzintézet a hitelfelvételhez előírja.
Az új tervezet igazából abban nyújt segítséget, hogyan is kellene ezt a számítást elvégezni. Egészen pontosan az alábbiakat tartalmazza a szöveg:
„A hitelező félévente aktualizált belső szabályzatban meghatározott módon a jelzáloghitelek fedezetéül szolgáló ingatlanok hitelbiztosítéki értékéhez igazodóan legalább három jellemzőnek tekinthető értéksáv megadásával határozza meg a referenciaként figyelembe vett vagyonbiztosítás havonta esedékes azon díját, amellyel az Fhtv. 17/A. § (1) bekezdés alkalmazásában számol. A hitelező a jellemzőnek tekintett értéksávokhoz rendelt referenciaként figyelembe vett díjakhoz történő hozzáférést az ügyfélfogadásra nyitva álló helyiségében, valamint ha rendelkezik internetes honlappal, akkor az internetes honlapján biztosítja.”
Ezt az eljárást akkor kell alkalmazni, amikor a vagyonbiztosítás díja még pontosan nem ismert. Vagyis ezen esetekben a pénzintézeteknek transzparensen, előre rögzített módon kell a vagyonbiztosítás díját megbecsülnie. A THM-plafon előírásnak való megfelelést ezen becsült vagyonbiztosítási díj figyelembevételével kell teljesíteni.
Azt mindenképpen ki kell hangsúlyozni, hogy ennek a lépésnek nincs hatása a kölcsönök kamatára, törlesztőrészletére, vagyis nem változtatja meg a hiteligénylők helyzetét. A THM pontosabb meghatározása miatt az érdeklődők reálisabb képet kaphatnak a hitelfelvétel költségeiről és ennek alapján választhatnak az egyes ajánlatok közül. A szabályozás azonban a THM-plafont érinti, melytől jelenleg a lakáshitelek érdemben elmaradnak.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, egy évtizeden át fix kamatozású lakáshitel THM értéke 8,54% és 9,78% között van a vagyonbiztosítás díja nélkül. Míg a jelenleg érvényes THM-plafon értéke 37%, ennek átlépéséhez egy brutális vagyonbiztosítási díjra lenne szükség.
Miért kellett a THM számításán változtatni?
Jogosnak tűnik az az igény, hogy a bankok által kötelezően előírt szolgáltatás díja is szerepeljen a THM értékében, illetve ennek figyelembevételével vizsgálják meg, hogy az adott hitelügylet megfelel-e a THM-plafonra vonatkozó előírásoknak. Így reálisabb képet kaphatnak az adósok egy kölcsön tényleges áráról.
Ugyanakkor a vagyonbiztosítást jellemzően a hitelszerződés aláírását követően kötik meg. Márpedig ez azt is jelenti, hogy ha a kölcsönszerződés aláírásakor még pontosan nem ismert a díja, így a THM kiszámítása, a felső korlát vizsgálata is nehézkessé válhat. A Bankmonitor szakértői éppen ezért arra számítottak február elején az eredeti jogszabály megjelenésekor, hogy a hitelezési folyamat átalakulhat és a vagyonbiztosítást már hitelszerződésre kérhetik a jövőben a pénzintézetek.
Ez számos nehézséget okozhatott volna, különösen új építésű ingatlanok esetében, hiszen ott sok esetben még nincs is mire megkötni a biztosítást a hitelszerződés aláírásakor. Ezt a helyzetet orvosolhatja az új tervezet, melynek értelmében a vagyonbiztosítás díját meghatározott elvek alapján megbecsülheti a pénzintézet a THM-plafon vizsgálata során.
Mi is az a THM-plafon?
A THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató a kölcsönök átlagos éves költségét mutatja meg százalékos formában. Ez a mutató nagy mértékben segíti a kölcsönök összehasonlítását, ezért sok érdeklődő ez alapján választja ki a megfelelő hitelkonstrukciót.
Ugyanakkor a jogalkotók azt is előírják, hogy egy hitel THM értéke nem haladhat meg egy bizonyos szintet, ezt nevezik THM-plafonnak. Az a kölcsön semmisnek minősül, amelynél mégis átlépné a teljes hiteldíj mutató értéke ezt a limitet.
A plafon értékét félévente, az aktuális jegybanki alapkamat alapján újraszámolják. 2023. első félévében a december 1-ei alapkamat (ennek mértéke 13%) alapján határozták meg a plafon értékét.
