Sokan járhatnak jól az összeroppanó lakáspiaccal
Az Oroszország ukrajnai háborúja miatt kibontakozó gazdasági válság a hétköznapi élet egyre több területén érezteti hatását, a lakáspiac sem kivétel. Lakni persze kell valahol, de nem mindegy, milyen áron, és az árak immár túlmennek azon a határon, ami széles rétegek számára megfizethető lenne. Nem is csoda, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss Lakáspiaci jelentéséből is az olvasható ki, hogy a lakáspiac már most a lefulladás jeleit mutatja.
Szeptemberben az adásvételek száma országosan 34 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól, a bankok által kibocsátott új lakáshitelek volumene pedig 38 százalékkal esett vissza éves alapon. Leginkább a használt lakások vásárlására felvett hiteleknél volt visszaesés, a volumen itt megfeleződött. A közeljövő sem tűnik valami rózsásnak,
a jegybank a lakáshitelezés szinte teljes leállására számít, a lakáshitel-kereslet több, mint 90 százalékkal esik vissza éves alapon.
És nem csak a lakossági lakáshitelezés áll le, az ingatlan-projekthiteleknél 84 százalékos keresletcsökkenést várnak, ami az újlakás-kínálat drasztikus szűkülését vetíti előre.
A kamatemelések fullasztják le a hitelezést
A hitelezés lefulladása a jegybank – az infláció letörése és a forint árfolyamának megtámogatása érdekében – végrehajtott kamatemeléseinek egyenes következménye. Az irányadó ráta (az egynapos betéti eszköz kamata) 18 százalék, az alapkamat 13 százalék – még utóbbi is közel duplája a cseh és lengyel kamatszintnek. A jegybanki kamatokhoz igazodva a lakossági és vállalati hiteltermékek szempontjából meghatározó bankközi kamatlábak magasak, még a 20 éves is 8 százalék fölött jár. Bár az egyedi konstrukciók bonyolítják a képet, nem igazán lehet már lakáshitelhez jutni 10 százalékos kamat alatt. Ez már nagyon sokaknak lélektani szint egy ingatlanhitelnél, arról nem beszélve, hogy a magas kamat magasabb törlesztőt jelent, amit hónapról hónapra ki kell gazdálkodni. Miközben az infláció egyre nő, már 20 százalék fölött jár, a megélhetéshez szükséges alapvető áruk és szolgáltatások – beleértve az élelmiszereket – egyre több pénzt visznek el.
Az ingatlanárak is jelentősen nőttek, 2022. decemberétől augusztusig az új lakások esetében 28 százalékkal, a használtak esetében 21 százalékkal. Ugyan a bérek jelentősen nőttek ezidő alatt, a mintegy 12 százalékos emelkedés nem fedezi a lakásdrágulást. E folyamatok eredőjeként a lakosság egyre nagyobb része számára válik elérhetetlen céllá a lakásvásárlás. Az MNB ezt mérő indexe alapján
a gyermektelenek számára a fővárosban a lakásvásárlás már augusztusban túlzott kockázatot, anyagi megterhelést hordozott.
A gyerekesek helyzete jobb, köszönhetően annak, hogy a létező állami lakhatási támogatások a gyerekek számához vagy legalábbis gyerekvállaláshoz kötöttek. A mutató azonban az ő esetükben is rohamosan romlott az év során, augusztusra már a túlzott kockázat limitjét közelítette. Mostanra jó eséllyel elérte azt. Év végén pedig – elvileg – véget ér több támogatási konstrukció, a falusi csok, az otthonfelújítási támogatás és a sok igénylő által lakáscélra felhasznált babaváró hitel.
Csak a bizonytalanság biztos
A gazdasági és így az ingatlanpiaci helyzet rendkívül ellentmondásos és bizonytalan, így akár pozitív kimenetelű, de sötét időket előre vetítő forgatókönyvek is reálisak. A különféle tényezők nemhogy hónapról hónapra, de hétről hétre változnak, a hosszabb távú folyamatokat nem lehet előre kalkulálni – figyelmeztet Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Jelenleg a bizonytalanság a legmeghatározóbb az ingatlanpiacon, ami önmagában hatással van a folyamatokra. Azt fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlanpiacnak van egy organikus lendülete, még a pandémia kitörése után, a legsúlyosabb korlátozó intézkedések idején is csak 50-60 százalékkal esett vissza a forgalom, a piac nem állt le.
Sokak számára pozitívum lehet, hogy
az ingatlanok drágulása megállt, éves alapon még jelentős ártöbblet mutatkozik, de havi alapon az árak egy tapodtat sem mozdulnak.
Korábban az eladók azzal szembesültek, hogy az áremelkedések miatt hiába ér egyre többet az ingatlanjuk, a vágyott ingatlan ára ugyanúgy emelkedik, ha nem jobban, s örökké épp elérhetetlen célként lebeg a szemük előtt. A 10 százalék közeli, vagy azt meghaladó kamatú hitel rémisztő, de szem előtt kell tartani, hogy a bérek várható emelkedésével a bevállalt havi törlesztők kisebb megterhelést fognak jelenteni, a hitelkamatok várható csökkenése után pedig a hitelt ki lehet váltani. Mindez persze feltételezi, hogy a hitelfelvevő bére emelkedni fog, egyáltalán megmarad az állása, a hitelkamatok pedig nem ragadnak be hosszú távra magas szinten – ez mind bizonytalansági tényező. Az ingatlanpiacon így jelenleg sokan kivárnak, de lesz egy pont, amikor legalább valamelyest tisztul a hazai- és világgazdasági kép.
A magas hitelkamatok mellett a beruházók sem sietnek új projekteket indítani, és ez aligha fog változni 2023-ban sem.
A befektetési célú ingatlanvásárlások szempontjából a közeljövőben nem a jó lokációjú ingatlanok megszerzése lehet a nyerő stratégia, hanem a rosszabb energetikájú, így nyomott áron kínált ingatlanok megvásárlása és korszerűsítése
– mondja Balogh László. Ez a kedvezőtlen gazdasági körülmények mellett is hozzájárulhat a jobb energetikájú ingatlanok piacra kerüléséhez. Az ingatlanpiac mindenesetre lassul, kevesebb a hitelfelvételt vállalni képes vagy akaró vevő, de a „készpénzes” is, aki akár más ingatlan eladásából finanszírozná az új megvásárlását. A tranzakciók ugyanis egymásra épülnek, a kevesebb vevő hosszabb eladási időt jelent, ami miatt az eladó nehezebben jelenik meg a piacon vevőként és így tovább.
Eddig mellékes volt, immár fontos a rezsi
Szegény ember vízzel főz – vagy semmivel, ha választania kell a fűtés és a főzés között. Az MNB jelentése siralmas képet fest a hazai ingatlanállomány energetikai állapotáról:
a 2016 óta kiadott energetikai tanúsítványok (amelyek a teljes állomány ötödét fedik le) tanúsága szerint országosan 30 százalék a legrosszabb (HH, II és JJ) besorolású ingatlanok aránya.
Az arány a falusi csok-ra jogosult településeken 61 százalékos. Ráadásul a statisztikában csak azok az ingatlanok szerepelnek, amelyre valamilyen adásvétel kapcsán készült energetikai tanúsítvány, így a teljes ingatlanállományt tekintve a helyzet még rosszabb – hívja fel a figyelmet Balogh László. Amúgy nem meglepő, hogy azokon a településeken, amelyeken a falusi csok igénybe vehető, nagyon magas a rossz energetikai besorolású ingatlanok aránya, a falusi csokot kimondottan a kis, kedvezőtlen demográfiájú (elnéptelenedő) falvakra vezették be – az ilyen településeken kevés a lakos, vagyis sok a nem lakott ingatlan. Ráadásul az értékesebb ingatlanok karbantartására, fejlesztésére jellemzően többet is költenek a tulajdonosaik.
A legnagyobb probléma az ingatlanpiacon a finanszírozás, de zajlik egy energetikai forradalom is – véli Balogh László. Az energetika, a rezsi évtizedekig marginális szempont volt az ingatlanvásárlások, illetve az ingatlanok karbantartása, esetleges felújítása során – nem feltétlenül irracionális módon, hiszen az energetikai fejlesztések egyszeri nagy kiadással járnak, a megtérülésük alacsony rezsidíjak mellett évtizedes távlatokban mérhető. Ez egy csapásra megváltozott, miután a kormány bejelentette a rezsidíjak emelését.
A lakosság energiatudatossága szintet lépett, a rezsi mértéke kiemelt fontosságú lett, az eladók szinte rögvest elkezdték az ingatlanhirdetések képei közé feltölteni a befotózott rezsiszámlákat.
Más gazdasági környezetben az értelemszerűen jobb energetikájú új lakások reneszánszukat élnék – most azonban az építőipari infláció miatt az áruk nem tud a széles rétegek számára megfizethető tartományban maradni.
Az energetikai forradalom valamelyest visszafordíthatja vagy legalábbis fékezheti a már a járvány előtt elkezdődött és a pandémia által felerősített agglomerációs kivándorlási folyamatot – véli Balogh László. Egy magában álló családi ház – különösen egy rossz energetikájú – adottságai szükségszerűen rosszabbak rezsiszempontból, mint mondjuk egy társasházi lakásé, amelyet adott esetben több oldalról „körbefűtenek”.
Támogatni kellene az energetikai fejlesztéseket
A kormány az elmúlt években szinte semmit nem tett azért, hogy az ingatlanok állapota javuljon – az elérhető lakhatási támogatások nem veszik figyelembe az energetikai szempontokat, kivétel épp a falusi csok, annak keretében használt ingatlan vásárlása esetén a felvett összeg felét korszerűsítésre kell fordítani. A jegybanki jelentés rögtön felmutat egy sor nemzetközi példát, hogyan lehet(ne) támogatni az energetikai felújításokat, fejlesztéseket. Egyelőre kérdés, a kormány megfogad-e bármit az ajánlásokból. Ami azt illeti, épp idén év végén fut ki egy sor lakhatási támogatás (falusi csok, babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás) és még azokról sem tudni, a kormány meghosszabbítja-e valamelyiket.
Orbán Viktor miniszterelnök és Varga Mihály pénzügyminiszter szerint a 2023-as költségvetést idén év végén újratervezik – vélhetően az újratervezés eredményeitől függ, lesz-e forrás a régi vagy új támogatások folytatására. Márpedig a támogatásokra nagy szükség lenne, a rezsiemelés óta sok család számára szó szerint havi megélhetési kérdés az ingatlanjuk energiafogyasztása, amin elsősorban fejlesztésekkel lehetne javítani. A lakosság 59 százalékának jelent megterhelést a magasabb rezsi, átlagban havi 10 ezer - 60 ezer forint pluszkiadásról van szó – derül ki a Magyar Bankholding felméréséből. Ez amúgy némileg ellentmond annak a kormányzati állításnak, miszerint a háztartások nagy része az átlagfogyasztás alatt fogyaszt, így nem érinti a rezsicsökkentés kivezetése. Visszatérve a felmérésre: a válaszadók 41 százaléka tervez felújítást, ám felük mindössze 100 ezer – egymillió forint közötti összeget költene erre. Ami – lássuk be – ugyan több a semminél, de 100 ezer forint a mai árakat figyelembe véve nagyjából egyetlen ablak cseréjét fedezi. Vagy annyit sem.
Háromféle támogatásra lenne szükség
Fontos lenne, és már rövid távon segítséget jelentenének a lakáspiacon az állami támogatások – mondja Balogh László. Egyrészt az adásvételek támogatása lehetőleg az energetikai szempontok figyelembe vételével, másrészt a felújítások támogatása, harmadrészt szükség lenne kamattámogatott hitelkonstrukcióra. Bár több támogatási forma kifut év végén, nem valószínű, hogy a kormány kivezetné az ikonikussá vált csokot. Pedig annak támogatási összege 2016 óta jóval kevesebbet ér az ingatlanpiacon. A szakértő szerint most annál nagyobb segítség lenne egy kamattámogatott hitel, elsősorban azért, mert mérsékelné a bizonytalanságot a vevői-hitelfelvevői oldalon. Egy 5 százalékos hitel a mostani környezetben már vonzó lenne a potenciális vevőknek, és ha a hitelkamatok csökkennek, akkor az államháztartás számára is egyre kisebb megterhelést jelentene a jövőben a különbözet kompenzálása.
Az energetikai szempontok figyelembe vételével bevezetett célzott támogatások tripla nyereséget jelentenének: segítenek megvalósítani a vevő (és az eladó) által vágyott adásvételt, hozzájárulnak az ingatlanállomány minőségének javulásához, végső soron az ország energiafogyasztásának csökkentéséhez, így a rezsitámogatások csökkenésével az államháztartás tehermentesítéséhez. Az ingatlan csapnivaló energetikai állapota nemcsak az ott lakók megélhetése szempontjából katasztrófa, e ingatlanok piacképessége drasztikusan romlott, mióta a rezsi a díjemelés óta szinte mellékes tényezőből meghatározó szemponttá lépett elő. A magas rezsijű ingatlanokat így nehezebben és csak nyomott áron lehet eladni, magyarán kevesebbet érnek.
