„Ami tíz évvel ezelőtt 595 euró volt, az ma már 2000 euró felett van”: így gyűrűzött be a válság az építőiparba
A koronavírus, majd az azt követő energiaválság szinte minden iparágat érintett, de az építőipart különösen. Ebben a helyzetben a TriGranit impozáns irodaház projektjét, a Millennium Gardenst hiába csapta meg mindkét válság szele, a beruházás sikertörténet: az épületegyüttes első ütemét tavaly nyáron adták át, a második ütem pedig a tervek szerint halad és minden bizonytalanság ellenére is tarthatónak tűnik a jövő év első negyedévi használatbavételi eljárás elindítása.
„Ahhoz, hogy ebben a labilis helyzetben is megvalósítható legyen az épület, a sikeres válságmenedzsment a kulcs” – mondja Borbély Csaba, aki projektigazgatóként a Millennium Gardens első ütemében szerzett tapasztalatokat abban, hogyan lehet működtetni a munkát krízis idején. A koronavírus-járvány alatt a váratlanul lebetegedett, így a munkából kieső munkaerő helyettesítésének megoldásától a kivitelezési munkálatok átalakításáig széles skálán mozgott a rövid idő alatt megoldandó feladatok listája. Az egyik legnagyobb kihívásnak az első ütem műszaki paramétereinek módosítása bizonyult, annak érdekében, hogy minimálisra csökkentsék a kórokozók terjedését. Az ekkor beépített eszközök és berendezések aztán (pl. speciális szűrők, UV-lámpák, érintésmentes vizesblokkok) a projekt második ütemének is fontos részei lettek.
Borbély Csaba szerint nem mindig volt egyszerű a problémamegoldás, az építőanyagok beszerzése ugyanis rendkívül nehézzé vált, ráadásul jelentősen drágultak is a termékek. „Az árazással kapcsolatos bizonytalanság ma is alaposan megnehezíti a kivitelezők dolgát, mert nem tudni, milyen árak lesznek jövőre, ezért igyekszünk minden anyagbeszerzést a lehető leghamarabb eldönteni és mielőbb meg is rendelni. Így lehet kezelni a bizonytalanságot” – magyarázza a projektigazgató, aki szerint jelentős probléma, hogy az építőanyagok túlnyomó többségét külföldről kell beszerezni, és ez a fajta kitettség – főképp válság idején, amikor csökken az építőanyagok elérhetősége – finoman szólva sem kedvező. „A külföldi gyártó nem biztos, hogy a kisebb volumenű magyar megrendelőt választja, hanem érthető okokból a nagyobb megrendelőt szolgálja ki, mert az éri meg jobban” – magyarázza, hozzátéve, ennek a problémának a megoldása a magyar építőanyag-termelés fejlesztése lenne, amely csökkentené a kitettségünket.
A válságok begyűrűzése az építőiparban szinte azonnal érzékelhetővé vált. Brutális dráguláson ment át az iparág az elmúlt tíz évben, és ezt Nagy Marcell, a TriGranit fit-out specialistája döbbenetes adattal támasztja alá: amíg a Millennium Városközpont korábbi irodáinak (Millennium Towers II-III) fejlesztésénél az egy négyzetméterre vetített, a szerkezetépítést, a homlokzati és minden egyéb shell and core kiadásokat is magába foglaló kivitelezési költség 595 euró volt, addig ma, ez akár 2000 eurós költséget is jelenthet négyzetméterenként. „Ma már a szerkezetépítés bőven meghaladja a tíz évvel ezelőtti 595 eurót, nem beszélve a fit-out kialakítások elszálló árairól, amelyeknél nem ritka az 1200-1400 eurós egységár sem” – mondta a szakember.
Nagy Marcell elárulta azt is, hogy gépészeti berendezések kapcsán jellemzők a beszerzési nehézségek, ilyenkor azonos teljesítményű berendezések kiváltása jöhet szóba. Gondot jelentett az akusztikai szigetelőanyagok beszerzése is, amelyeket külföldről szerettek volna megrendelni, de olyan hosszú szállítási határidővel érkeztek volna meg, hogy inkább más típusú anyagokkal váltották ki. A gépészeti elemeknél alapanyagbeszállítási nehézségekre hivatkozott a gyártó, a szigetelőanyagok esetében pedig a gyártók inkább a nagyobb piacokat szolgálták ki.
Egyetlen eszköz vagy anyag beszerzésének csúszása is hónapokkal vetheti vissza a beruházást. Ez történt a hűtésre és fűtésre is alkalmas fan-coil rendszerek esetében, aminek következtében jelentősen át kellett szervezni folyamatokat, mert ezeket az eszközöket a kivitelezéskor viszonylag hamar be kell építeni az álmennyezet fölé: ha ezek a berendezések nincsenek a helyükön, akkor nem lehet zárni az álmennyezetet. „Leszűrtük a tanulságot: bármilyen bérlemény kiépítésénél a legelső dolgunk ezek megrendelése” – mondta Borbély Csaba, aki hozzátette: most már fel vannak arra készülve, mik lehetnek azok a berendezések, amelyek beszerzésénél probléma adódhat. A fan-coilokhoz hasonlóan a liftek esetében is előre kell gondolkodni a beszerzés instabilitása miatt, éppen ezért a Millenium Gardens kettes ütemének kivitelezésénél a legelső lépés nem más, mint a liftek beszerzése volt.
Kevesebb a hadra fogható munkaerő
Nagy Marcell a munkaerőhiányt emeli ki, mint jelentős problémát az építőiparban. Bár összességében kevesebb a kivitelezés, az élő munkaerő nem lett több az elmúlt években. Sokan jelezték, hogy újra jellemzővé vált a nyugatra vándorlás, ezért a vállalkozók küzdenek a megfelelő munkaerő megtalálásával. Nem ritka, hogy a munkások egyik napról a másikra döntenek úgy, máshol próbálnak szerencsét, és a vállalkozók lehet, hogy csak hetek múlva tudnak új embereket toborozni. Ahhoz, hogy ne álljon le a beruházás, későbbre tervezett munkafolyamatok kerülnek előbbre.
Borbély Csaba hozzátette, hogy Ukrajnából sok munkavállaló érkezik, akik általában kiváló szakemberek és a nyelvi nehézségek ellenére a külföldre távozó dolgozókat jobbára pótolni tudják: „Már a háború előtt is sokan érkeztek a magyar építőiparba – szerkezetépítők, villanyszerelők, kőművesek –, nagy részük pedig ma is Magyarországon dolgozik.”
A hazai fejlesztőknek ugyanakkor nincs könnyű dolguk a munkaerő felkutatásával, mert az állami beruházási stop is hatással van a sok bizonytalanság miatt megtorpanó beruházási kedvre. A nagyobb beruházások eddig felszívták és itthon tartották a munkaerőt, most viszont érezhetően kevesebb hadra fogható dolgozóról számolnak be a szakértők. Ennek egyik oka lehet, hogy akik a magánszférában keresnének munkát, azoknak nem sok lehetőség jut, ezért inkább külföldre mennek.
A munkaerő-problémát tetézi, hogy a gyártók nem gyártják az építőanyagokat raktárra, mert nincs akkora kereslet: „Mindez azt jelenti, hogy az árak a közeljövőben nem fognak csökkenni” – mondja Borbély Csaba, aki hozzáteszi, a kivitelezési lehetőségek sem lettek könnyebbek.
Work café és alvószoba
A nehézségek ellenére a Millennium Gardens második üteme terv szerint halad, és már az új irodakialakítási trendek szerint történik a terek berendezése, amelynek szabályait az egyre nagyobb teret nyerő hibrid munkavégzési modell diktálja. Nagy Marcell hozzátette, a bérlők számára fontos elem lett a teakonyhát felváltó work cafék kialakítása, ahol nem csak ebédelni lehet, hanem akár rögtönzött meetingeket is tartani.
A hibrid munkavégzés igényli a kollaborációs terek kiépítését is. „Ma már nem a cellás munkaállomások a jellemzők, hanem sokkal inkább az open office kollaborációs irodai területek, kávézós sarkokkal, shared desk-ekkel, tárgyalókkal és egyéb kiszolgáló helyiségekkel” – mondja Nagy Marcell, aki hozzáteszi, a Covid óta a pihenésre is nagy hangsúlyt fektetnek az új bérlők, akiknek célja, hogy azok a munkavállalók, akik bemennek az irodába dolgozni, érezzék az otthonosságot, és azt, hogy kényelmesebb az irodában dolgozni, mint otthon. Ezt akár biliárd- és csocsóasztalokkal, masszázsfotelekkel, sőt alvószoba beépítésével próbálják elérni.
Az MSD Magyarország irodája a Millennium Gardens első ütemében © MSD
Nemcsak a hibrid munkavégzést és az otthonosságot elősegítő terek, hanem az energiafogyasztás lefaragása is kiemelkedően fontos, szinte alapkövetelmény lett az elmúlt időszakban. A Millennium Gardens bőven az energiaválság előtt A+ minősítésű, zöld irodaház címet kapott, így már a projekt indulásakor a TriGranit kiemelt célja volt a széndioxid-kibocsátás csökkentése és energiafelhasználás minimalizálása. Földgáz helyett alapvetően hőszivattyúk biztosítják az épület hűtését és fűtését, ezen túlmenően a lehető legenergiatakarékosabb világítást építettek be, az épület fogyasztását pedig intelligens épületmenedzsment rendszerrel (BMS) figyelik. Ennek lényege, hogy folyamatosan monitorozzák a fogyasztást, a kapott adatok alapján pedig módosítani lehet a paramétereket, energiát és pénzt spórolva meg általa. Az energiafelhasználás csökkentését szolgálja a Finta Stúdió által tervezett épület homlokzati kialakítása is, amely egy olyan konzolos épülethomlokzati kontúr, ami a belső napfény melegítő hatását nyáron tompítja, így kevesebb hűtést igényel, jelentős megtakarítást eredményezve.
A 2024. első negyedévében átadandó Millennium Gardens második ütemében irodák és üzlethelyiségek is előfoglalhatók, melyekről további információ a TriGranit vagy a Millennium Gardens honlapján érhető el.
