A cégeknek még mindig megéri napelemben gondolkodni
Nehéz helyzetbe kerültek azok a háztartások, akik az energiafogyasztásukat napelemek segítségével akarják kiegyensúlyozni. Az október közepén bejelentett új szabályozás értelmében csak azok táplálhatják be a napelem által termelt energiát a villamosenergia-hálózatba, akik ezt az igényüket október 31-ig bejelentik. November 1-től tehát az üzembe helyezett háztartási méretű kiserőművek közcélú hálózatba történő feltáplálásának lehetősége ideiglenesen megszűnik.
A váratlan szabályozás nagy pofont jelent a lakossági napelemfelhasználóknak, de az ipari méretűeket, akik a hálózatra termelnek, nem érinti, és számukra még mindig megéri napelembe fektetni, annyira magasak az energiaárak - mondja Simon Péter, a CMS ügyvédi iroda energia, projektek és építés csoportjának vezetője, aki szerint a lakossági oldalon történtek nem tántorítják el az ipari szintű beruházásokat.
A kormány a hálózat túlterheltségére hivatkozva hozta meg a betáplálás felfüggesztésére vonatkozó döntést. Bár a hirtelen megugró rezsiköltségek egyik napról a másikra óriási keresletet generáltak a napelempiacon, már a mostani energiaválság előtt is népszerű volt a háztetőre szerelhető panelekből nyerhető energia, és a régóta fejlesztésre szoruló hálózat a krízis előtt is több helyen nehezen birkózott meg az egyre több, hálózatra csatlakozó napelemrendszerrel. Simon Péter azonban felhívja a figyelmet arra, hogy a hálózat túlterheltsége nem országosan azonos súlyú probléma, mert amíg például a jobb módú környékeken valóban sok házon van napelem, ami hálózati túlterheltséget eredményezhet, ez a telítettség régióként változó, éppen ezért lett volna érdemes a szabályozást differenciálni, és akár az egyes elosztók területein belül is körzetenként a tényleges hálózati terhelésnek megfelelően lebontani.
A problémára megoldás lehet az akkumulátor, amellyel a napelemmel megtermelt többletáramot lehet tárolni. Akkumulátor hiányában a szükséges többletáramot a hálózatból lehet csak vételezni, így gyakorlatilag a napelemrendszer a hálózattól függ. A hálózattól való függőség csökkentését szolgáló akkumulátor azonban drága, lakossági szinten mindenképp, a CMS energiajogi szakembere szerint azonban a nagy cégeknek, amelyek sokat szánnak erre és sokat fogyasztanak, megérheti több millió forintot beruházni.
Háztartási szinten, széles körben az akkumulátor elterjedésének belátható időn belül csekély, ipari szinten viszont egyértelműen nagyobb az esélye. Olyannyira, hogy az újonnan engedélyezett erőművek már nem épülnek valamilyen tároló kapacitás nélkül. Ez ugyan többmilliós beruházást jelent, de ipari szinten még így is megéri napelemrendszert kiépíteni. Már csak azért is, mert bármi is lesz Oroszországban és bárhogy is alakul a háború, az valószínűnek látszik, hogy az energiaárak a következő években nem térnek vissza a 2021 nyarát megelőző szintre - magyarázza Simon Péter.
Alapkövetelmény az energetikai korszerűsítés
Az instabil szabályozási környezet az ingatlanpiacon is érezteti hatását. Kérdés például, hogy mi a helyzet azoknál a vissza nem térítendő pályázatoknál, amelyek nem kifejezetten energetikai, hanem egyéb fejlesztésekre vonatkoznak, és ahol a pályázati vállalás része volt a napelem telepítése. Esetükben bizonytalan, hogy megnyerték a pályázati pénzeket, elkezdték a megvalósítást, de a napelemeket már nem tudják betáplálni - hívja fel a problémára a figyelmet Várady József, a CMS ingatlanjogi partnere.
Mindenesetre az irodaházaknál, üzletközpontoknál, raktáraknál már alapkövetelmény, hogy az adott ingatlan energetikailag korszerű legyen. Magyarországon a régi építésű lakóingatlanok nagyon rosszul állnak energiakorszerűsítés terén, az új építésű lakások, a bevásárlóközpontok és az újonnan épült irodaházak többsége azonban sokkal jobban áll, bár kevés az olyan ingatlan, amely a legmodernebb technológiával van felszerelve - hívja fel a figyelmet Czike Gábor, a CMS ingatlanjogi csoportjának vezetője. Az energetikailag hatékony irodaépületek szinte követelménynek számítanak az ingatlanpiacon: a környezetvédelmet is szem előtt tartó multinacionális vállalatok már nem költöznek olyan irodába, ami energetikai szempontból nem üti meg a mércét. Az energetikai korszerűsítés leginkább a bevásárlóközpontokban számít sikertörténetnek Magyarországon. Czike Gábor azt mondja, már van olyan pláza, ahol annyira hatékony a szigetelés, hogy télen is hűteni kell egyes helyiségeket.
A bérlők fizetnek
Nemcsak a lakossági ingatlanok értékét növelhetik az energetikailag korszerű, gazdaságosabb és környezetkímélőbb technológiák, hanem az irodaházakét, üzletközpontokét, üzleti ingatlanokét is, amelyekben a bérlők fizetik a bérleti díjat és üzemeltetési költséget. Ezek a növekvő energiadíjak miatt drasztikusan emelkednek. “Nyilván a bérlők is figyelik, mennyi az összterhe a bérleménynek, így kevésbé versenyképesek a régebbi, elavultabb bérbeadandó ingatlanok, hiszen ha lényegesen alacsonyabb az üzemeltetési költség, ott magasabb bérleti díjat lehet elkérni” - magyarázza Várady József.
Az energiaköltséget általában a bérlő közvetlenül fizeti a szolgáltatónak, az üzemeltetési költség esetében viszont, ami az egész épületre vonatkozik (ide tartozik például a közös terek fűtése és világítása) sok esetben a bérbeadó nem tudja a megemelkedett költséget azonnal áthárítani, csak a következő évben, az üzemeltetési költség elszámolás keretében, és ez komoly finanszírozási kihívás elé állítja majd az ingatlanbérbeadókat.
Mivel a bérlő fizeti a bérlemény rezsiszámláját, nem biztos, hogy érdeke, hogy a bérbeadó biztosítsa télen a magas hőmérsékletet. Az irodaházakra, üzletközpontokra vonatkozó bérleti szerződésekben általában rögzítve van, hogy milyen hőmérsékletet kell biztosítani a bérbeadónak télen-nyáron. Az egyes közintézményekre vonatkozóan a közelmúltban bevezetett fűtési korlátozások ugyan nem vonatkoznak a magántulajdonban lévő irodákra vagy üzletközpontokra, azonban itt sem feltétlenül érdeke a bérlőknek hogy az irodákat, üzleteket 23 fokra fűtsék és folyamatos a párbeszéd a bérlők és bérbeadók között - magyarázza Várady József.
A földgáz-ellátási veszélyhelyzeti terv (Havária Terv) alapján vészhelyzeti szint elérése esetén lehetőség van arra, hogy a közintézményekhez hasonlóan rendeleti úton szabályozásra kerüljenek ügyfélforgalom előtt nyitva álló magánhelyiségek (üzletek, ügyfélszolgálati irodák) nyitvatartási ideje, illetve vagy ezek, valamint irodaházak felfűtési hőmérséklete. Amennyiben a földgázfogyasztás mérséklése érdekében üzletek átmeneti bezárása kerülne elrendelésre, felmerülne az a kérdés, ami a Covid-járvány idején bevezetett lezáráskor is: ha a bérlő nem tudja használni az ingatlant, kell-e bérleti díjat fizetnie. A polgári törvénykönyv szerint amennyiben a bérlő a saját érdekkörén kívül eső okból nem tudja a bérleményt használni, úgy bérleti díj nem jár. Annak megítélése, hogy a Covid-járvány idején elrendelt bezárások vagy egy esetleges energetikai vészhelyzetben elrendelésre kerülő korlátozások ebben a körbe tartoznak-e, nem egyértelmű, a joggyakorlat vegyes: a járvány alatt volt olyan bérlő, akinek a bíróság igazat adott és mentesítették a bérleti díj fizetése alól, de az elterjedt gyakorlat inkább az volt, hogy megpróbált konszenzusra jutni a bérlő és bérbeadó, például úgy, hogy kedvezményt adott utóbbi, előbbi pedig vállalta a szerződéshosszabbítást. Várady József szerint, ha az ingatlanok használatát átmenetileg korlátoznák az energiaválság miatt, várhatóan a Covid-járvány idejéhez hasonlóan, ez lesz az általános gyakorlat.
Bizonyos területeken hiányzik a szabályozás
A napelemboom már több éve tart: az energiaválság előtt is nagy számban épültek naperőművek, és számuk biztosan tovább emelkedik majd, még úgy is, hogy folyamatosan nehezítik a hálózatra csatlakozás feltételeit. A fejlődésnek a szabályozási környezet hiányossága szabhat gátat. A fejlesztők ugyanis a jelenlegi termőföldszabályok miatt csak nehezen tudják rendezni a naperőmű tulajdonjogi helyzetét: mivel termőföldet csak az vehet, aki meg is műveli - tehát jogi személy nem -, a naperőművet földekre telepíteni akaró vállalkozó nem tudja megszerezni a földet, ahova telepítene. Czike Gábor szerint ennek szabályozásában az államnak lépnie kell, akár úgy, hogy bejegyezhetővé teszi a fejlesztő tulajdonjogát a naperőműre, mint felépítményre vonatkozóan, függetlenül a föld tulajdonjogától.
A jelenlegi helyzetben elsősorban a CMS iroda azon ügyfelei kerültek nehezebb helyzetbe, akiknek nagy a kitettségük a fosszilis energiaforrásokra. A drámaian megnövekedett rezsiköltségek miatt próbálnák szerződéseiket módosítani vagy újat kötni. Azok az ipari termelők, akik most kötnek gáz- és villamosáram szerződést, döbbenten néznek, amikor megkapják az ajánlatokat a következő évre - mondja Simon Péter.
